住宅、集合住宅、医院、オフィス、ビル、空間等の設計はアズ設計にお任せください

ハウスメーカーのモデルルームを見ても思い通りのものがないという、明確な理想をお持ちの方は設計事務所に依頼することに躊躇はないでしょう。

ですがほとんどの方は、設計事務所に依頼すると、工事金額プラス設計報酬を支払うことになるのではないかと懸念を持たれていらっしゃるようです。

ハウスメーカーや工務店は、施工者です。施工者対建築主という構図になります。
その場合、施工者主導の家造りとなり、こだわりを諦めたり、予定外の出費がかかったりします。

家を建てるのは初めてという方が多いと思います。施工者に言われたことはそんなものかと妥協しているのではないかと察します。

設計事務所は、建築主の側に立って施工者といい家造りをするための調整役です。
いい家造りとは、お客様である建築主の思いを形に変え、品質や予算、工程管理を守るべく 施工者と家造りをします。
お客様に満足していただくことが設計事務所の役割だと思っています。

昔から3回家を造らないと思い通りに作れないと言われたのは、直接施工者に頼んで、住んでみてから不便がわかったり、こんなはずではなかったという家造りをしてきた教訓でしょう。

一生に一度の家造り、後悔のないものにしたいですね。

とはいっても、最近のハウスメーカーや工務店は、耐震やデザインでもいいものを提供しています。
ところが、表1のように、同じ建築費を予定した場合、ハウスメーカーはモデルルームの経費や日本中にいる社員の給料、ＴＶ宣伝料など各お客様からいただくことになります。
施工するのは、地元の契約工務店や大工さんなので、その費用に上乗せしたものが建設費となります。

設計事務所に依頼した場合は、コーディネイトしてくれる相談者がいて、建設費に十分な予算を 掛けられるという事になります。

【参考】
耐震偽装問題以降、建築物の安全性確保の為建築士制度の見直しが行われ、平成20年11月の建築士法改正となりました。

それにより、設計事務所に勤務する建築士に対して、講習受講の義務化等がされました。
改正は、専門分野の建築士のかかわりを明確にして、建築士の技術向上を目的としたものです。
建築士事務所に勤める建築士に対して義務を課したということは、建築士の役割がよりお客様側 に立って施工者に適切な工事を行わせるという立場を明確にしたという法改正です。

※画像をクリックすると拡大表示（PDF）されます。

工程は目安です。規模や構造、設備等により変わりますが、立案から引渡しまで最短8ヶ月～1年くらいです。
確認申請前の手続等（開発申請や風致地区などの場合）が掛かる場合は1年半ほど掛かる場合もあります。

平成20年11月の建築士法改正により業務報酬基準　国土交通省告示第1206号が見直しされました。
平成21年1月7日に告示15号となり建築士の行う業務報酬基準が設けられました。

建築物の規模、用途等によって建築士の仕事量から算定するというものです。

今まで広く使われてきた、工事費の何％程度という基準では、仕様を上げると設計料も連動して上がることになります。

概算金額提示時に、設計作業内容と設計料の提示をし、予定建築費の中で納まるようにいたします。

具体的でないとお叱りを受けるかもしれませんが、新基準では設計監理をきちんとする設計事務所にとって妥当な内容ですが、 確認申請までの各行政省庁との協議の有無だったり、地区地域の指定がないなど設計監理料の減額も含め対応させていただきます。
ローコストとしたい場合、分離発注(※1)という方法も有ります。
但し、これは施工会社の管理に相当する部分を監理者が行うので、監理報酬が高くなりますが総建築費は抑えることができます。

(※1) 分離発注とは、各工種別に工事業者に発注する方法。

もちろん大丈夫です。
建築の知識がないとなかなか図面の内容や見積の内容を把握できないですよね。
話した内容は網羅されているだろうという思い込みで、仕事を頼むのは危険です。

見積の内容にない事項は、追加として請求されます。
工事中に変更や追加をすると追加金額の話もなく施工してしまいます。
完成後に当初の2倍近い請求書を見て驚いて相談にいらした方もいらっしゃいました。
そうならない為にも、不安があれば契約前に第三者に相談されることをお勧めします。

内容を確認して契約書を交わすことが、後悔しない為に必要です。

有名な建築家にデザイン優先で設計してもらいたいという場合を除き、コストコントロールは大事な設計要素だと思います。
特に住宅は、建築に掛けられる予算があるので、それを大幅に出るようでは成立しません。

ご希望や理想を初期の段階でお話し下さい。それらを踏まえて提案いたします。

それらを叶えるにはいくら位掛かるという工事概算金額を提示し、その上で取り入れるものを整理していきます。

基本設計までの段階では、建築主との打合せを密に行います。

納得していただくまで検討し、建物の方針を決定していきます。

実施設計に入ってからの方針変更は、金額や工程に影響します。
わかりやすく言えば、木造2階建ての計画を「鉄骨造に変更したい」や「3階建てにしたい」というような構造体に影響する変更です。
建築費や工程に影響するような変更や追加は、その都度お伝えしますので、確認をしていただきます。

勿論、外装やインテリアについてはカラーサンプルやカラースキームを提示し、建築主のご意向を汲みながらコーディネイトしていきます。

積算図ができたら本見積です。2～3社から見積を取ります。
その中から1社を選定し、工事契約をしていただきます。合い見積りの場合、安いというだけでは判断できません。
見積りが図面内容と照らして漏れがないか、きちんと施工してくれる会社かを見極めて決定する必要があります。

そのサポートと助言をします。

工事に入り、形が見えてくると、また要望が出てくるのは常ですが、ここでも金額と工程に影響するものは事前にお伝えしますので、判断していただきます。

ハウスメーカーや工務店は、独自の施工方法がありそれが基準となっています。
フリーメンテナンスに重点を置くか、温熱環境を重視するか、安全な構造とするには等、
これらは地域や近隣環境によっても変わってきます。

費用を掛けるところと掛けないところを整理し、デザイン性のある建物を提案します。
また、バリアフリーや防犯対策は基本と考えています。

家造りを楽しんで理想を叶えたいという方には、設計事務所に設計を依頼する方が、自由度も高く品質も落さず、満足していただける建物ができると思います。

個人住宅や共同住宅が確かに多いですが、法人化する前はビル物の設計をする事が多かったので、ビルも可能です。
超高層ビルや公共建築物等の設計や工事に携わることが出来ました。

詳しくはお問い合わせ下さい。

手付金は土地の代金の10分の2を超えてはならないという宅建業法があります。
10分の1程度とする不動産業者は多いです。

まず契約前に重要事項説明があります。
重要事項説明は、物件に関する情報や取引に関する内容の説明です。
土地売買の場合は、手付金の保全やローン不成立の場合の措置などは特に記載を確認しましょう。

途中で売主がキャンセルした場合は手付金は倍返しとなりますが、買主からのキャンセルは手付金が戻りません。ローンを組む場合、金融機関の査定が遅れているなどあれば、ローン特約の記載があることによって借入が出来ない場合でも手付金は無利息で戻ってきます。
重要事項の内容も、契約書の内容も不明点があれば後で言うのではなく、必ずその場で確認して、場合によっては記載してもらいましょう。

1日で重要事項説明と契約を締結する場合もあれば、重要事項説明をした後、手付金支払をもって契約することもあります。

手付金の保全に関しては、宅地建物取引業保証協会に加入している宅建業者かどうかで判断してもよいと思います。宅建業者（不動産会社）で契約する場合、鳩のマークやウサギのマークなどで表示があります。

契約書に、物件の引き渡しと同時に売主は抵当権を抹消するという特約を付けてもらいましょう。

手付金については、売買代金の10分の1以下かつ1000万以下であれば宅建業法により、保全措置は講じなくてもよい事になっています。
土地の瑕疵担保責任についてはどのような場合に該当するかは、大量のがれきが出てきたり、土壌が汚染されている等が考えられます。
元々住宅が建っていた場合等は、あまり心配する事は無いと思います。

いずれにしても、手付金の領収書は必ず受領してください。

公簿による場合は公図や土地登記簿などを添付してもらい確認します。
実測による場合は、道路からセットバックをしないと建物を建てられない道路に面していたり、私道がある場合などです。
契約が公簿面積によるものであっても、売主さんから敷地測量図を受領してください。

民民測量とか官民測量とかいいますが、民民とは土地所有者と敷地の隣地の所有者のことで、官民とは、土地の所有者と道路管理者や河川管理者などです。
それぞれが立ち会って、杭の位置がここでよいかお互い確認する測量です。
隣地との敷地確認は、新たな買主が不利にならないよう、売主さんにお願いした方がスムーズです。

各市区町村が定めている条例です。

用途地域ごとに軒の高さが7ｍまたは10ｍを超えるものや階数が3以上のもの、または一定面積以上のものなどが該当します。
該当する場合は、近隣に建築計画を事前にお知らせし、説明を求められれば説明をし、報告書を提出しないとなりません。お知らせ看板を設置後一定期間は確認申請を出すことが出来ません。

布基礎は逆Ｔ字形のコンクリート基礎で、ベタ基礎は土に接している底版が配筋された耐圧盤となっています。
布基礎はコンクリートのない床下部分には土を入れますが、海抜の低い土地には防湿コンクリートを打つことが多いので、木工事に入るころにはどちらも見た目は変わらないです。
地盤の悪い場合はベタ基礎にするケースが多いですが、費用はベタ基礎の方が掛かります。地盤改良や杭打ちをして布基礎とするか、地盤改良しないでベタ基礎とするかなどは地盤調査を行った上で決定していきます。

プランに関しては、設計事務所はお客様の要望を考慮して、ライフスタイルの提案やアイデアのあるデザインを提供します。住宅メーカーや工務店はお客様の要望通りの間取り図を出すに留まっている感があります。
設計を請けている住宅メーカーや工務店に、何度でも書き直させて納得いくものを出してもらいましょう。

上記のような問題が起きるのは、対応しているのが営業だったり経験の少ない社員だったりするためだと思われます。設計者が外注事務所のケースが多いのでなかなか建築主の思いが伝わらないのではないかと思います。
設計をする時は、間取りの絵を描いているだけではなく、構造や設備のルート、コストまで検討しながら設計をしています。言ったことと違う図面が出てきたら理由も聞きましょう。住宅メーカーの工法や決まり事に当てはまらないという理由もあります。
そういう意味でも住宅メーカーでの設計の自由度は低いと感じます。

広ければ広いほど開放的で魅力ですが、狭い日本ではなかなか思うようにはいきませんね。最低基準を上げてみますので参考にしてください。
㎡表示ではイメージしにくいと思うので、畳表記にしました。

【ダイニング】
　テーブルとイスを置くスペースとして4人用なら3～4.5帖、6人用なら6帖

【リビング】
　ソファを置くスペースとして2～3人掛けなら2帖、4～6人掛けなら4.5帖+通路2帖程度、8人掛けくらいになると10帖以上は必要です。
　更に子どもの遊ぶスペースに2帖～4帖以上。

【キッチン】
　流しの長さによりますが、戸建住宅だと2.4ｍ～2.7ｍ位が一般的です。
壁面にキッチンセットがある場合は2帖程度、対面式や独立型だと3帖～4.5帖。更に家事ルームや収蔵庫スペースなどを検討する場合は各2帖程度

マンションなどでは10帖以上ないとLDとは言いません。
東京都の一般的なマンションだと12～14帖というところですか。
郊外の戸建だと20帖くらいのリビングも平均的というところもあるようですが、全体のバランスで決定していくのがよろしいと思います。
LDは狭くても使い勝手が良ければ住み心地はよいと思います。

書斎の場合、書棚や収蔵物により大分変りますので一概にはいえません。
お持ちの家具が、90ｃｍ程度の書棚が2台とデスク1.8ｍ位のもの1つであれば2帖くらいです。書籍が増えることを考慮すると3帖あるといいですね。
ご夫婦で使う場合は、4.5～6帖くらいほしいです。
書棚は重いので事前に梁の補強などしておきましょう。

どのような庭を作りたいのかによります。
設計事務所が設計を依頼された場合は、外構まで含めて設計をしますので、外構だけ造園会社に分離発注することはあります。監理しているからできます。
住宅メーカーに依頼する場合、外構と言えば塀を作る、土間コンクリートを打ったり、床にタイルを張る、車庫を作るという程度です。
ガーデニングの本などに出てくるような庭を作りたい場合は、何と言っても専門業者です。　安くするために専門業者に頼むという方法もありますが、設計事務所に監理を依頼していない場合は、建築主が工事の工程や他業者との調整を行わないとなりません。
特にこだわりがない場合は、塀や車庫などは施工者に依頼して、造園だけ造園会社や園芸店に依頼するという方法をお勧めします。

基礎工事の時期ですが、雨が降る時はコンクリート打ちは避けた方が良いです。
梅雨になると工事の工程が思うようにいかないため、施工者としては梅雨前に基礎工事を終わらせたいということでしょう。

知り合いに信頼できる工務店などありましたらそこに依頼することになりますが、初めての工務店だと手抜き工事をされないか不安になるでしょう。
設計監理を設計事務所に依頼する場合、設計図に基づいて相見積で数社に見積もりを出してもらいます。よいと思うそのうちの1社と契約をすることになります。
見積は単に金額の高い安いだけを見るものではありません。その会社の得手不得手や建築工事に信頼ができるか、また力量などが見えてきます。
設計事務所はそれらを整理して建築主に選択できるようにお話しします。
安いだけでは、後々追加料金の発生が起きたりしますので、工務店を選ぶ際には設計事務所のアドバイスを参考にしてください。

設計の段階で関係行政窓口と事前確認をしたうえで確認申請を出すため、確認申請が下りないという事はないです。
受理したのに申請が通らない場合というのは、例えば近隣から苦情が出た場合などです。
以前、楳図かずお邸が景観に配慮していないということで問題になっていたことがありました。多少の変更はしたようですが、楳図さんが勝訴しました。
それ以降、各自治体は景観配慮に対して条例を設けています。
条例が掛かる建物規模でなくても、景観には配慮が必要かと思います。

住宅メーカーに依頼した場合、契約大工さんが工事を請け負います。
図面と違う仕事をした場合は、当然ながら施工者の責任で修繕します。
住宅メーカーによっては、大工さん任せで検査の時にしか見に来ないというところもあります。その場合でよくあるのが、建築主が大工さんに直接要望を出すことがあります。そこで発生した費用の請求や、確認申請の修正に対しての費用や工事延長による追加費用が掛かります。
設計図書の段階で充分に確認をして、変更をしたい場合は設計事務所に依頼した場合は設計士に、住宅メーカーに依頼した場合は営業の人に変更の要望を出して、費用を確認してから施工してもらうようにしましょう。

工事現場で想定される損害は、工事中に足場が崩れて隣の塀を壊したとか、部品が落ちて歩行者にけがをさせた等です。
または、火災が起きたり搬入していた建設資材の盗難にあったりです。
これらを回避するために工事現場ごとに火災保険をかけておきますので、このような記述のない工事契約書の場合、保険の有無は要チェックです。

建築主の負担になる損害もあります。
建物が出来てくると近隣から苦情がでる場合がまれにあります。日照を阻害されたとか風害や、テレビが映らなくなったというような電波障害などです。
そのような場合に係る費用は建築主になりますが、中高層住宅でなければあまり心配する事は無いでしょう。

火災保険その他に填補するものがある時はそこから支給されます。ですが燃えたもの燃えないものと調査され100％出ないことがあります。その場合保険で賄えない部分は建築主の負担となってしまいます。
小規模以上の建設会社だと放火や侵入をされないように仮囲いという塀を建てますが、住宅施工者のほとんどは仮囲いなどは作りません。
夜間に燃える物を外に出さないとか、三角コーンを使って入られないように対策するとか施工者の管理にかかってきます。
万が一の場合は、施工者の言いなりになりがちですが、設計事務所に設計監理を依頼している場合は建築主の不利にならないように対応します。

工事の火災保険の場合、地震に起因するものは入らないようです。
したがって、地震での倒壊や火災、津波、地すべりは保険対象外のようです。
厳しい現実ですが、施工途中の建物は強度がないからという判断なのかもしれません。

瑕疵担保については、「住宅瑕疵担保履行法」という法律により新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵保証責任が事業者に義務付けられています。万が一その事業者が倒産し消滅したとしても保険金で修理費用を賄えるよう、保険の加入が義務付けられています。
瑕疵は、構造耐力上所要な部分や雨水の侵入を防止する部分の欠陥です。具体的には基礎、土台、柱、床板、壁、外壁、屋根、開口部などです。
防水性能ですが、一部シート防水や塗膜防水などは5年保障となる商品もあるので注意が必要です。
契約書には10年保障できない例外がある場合は記載をしてもらうとよいでしょう。

それ以外の瑕疵は、6か月または1年を限度に施工者が修繕します。
汚れや傷については、引き渡しの時に確認をします。時間が経つと工事が起因のものかどうか判断できないため、引き渡し後は対応しないのが一般的です。

外装材に木のサイディングを使いたいとします。耐用年数を持たせるために木の保護材を1～2年ごとに塗布しないとならないのですが、それを怠ると木が割れたり雨水の侵入で暴れたりします。そのケースでは経年劣化となってしまいます。

参考まで、瑕疵が発生して雨漏りが起きたとします。当然に修繕をしてもらいますが、保険で対応できるのは主要構造部や雨漏りの起きた部分だけです。
それにより濡れて使えなくなった電化製品や、本などの損害賠償は含まれていません。住宅保険などの加入もお勧めします。

金額に関しては地域性もあるようですが、引き渡しが遅れた場合に損害が発生することがわかっている場合、契約書に加筆または修正を依頼して宜しいと思います。
無理な要求でなければ、対応してくれるでしょう。

地盤調査会社が調査し、その考察によって施工された場合は引き渡しから10年間は不同沈下等で発生した瑕疵などに支払われる保険があります。
この保険は、地盤調査会社が入るものなので、工務店や住宅メーカーとの契約では地盤調査会社との調査・保証の依頼がされているかどうかを確認してください。
不同沈下等は、10年間何もなければその後地震や地滑りなどの天災以外では起こりにくいと考えられます。

以前は、リノベーションといえば用途変更を伴うリフォームの事を言ったものでした。
最近は、大掛かりなリフォームもリノベーションと言う事が定着したようです。

以下の改善の目的でリフォームすることが考えられます。
1、生活スタイルに合わせた間取りの変更
2、バリアフリー
3、省エネルギー住宅への改善
4、耐震性能の向上
5、雨漏りや水回りの改善

相続税支払いのために売却を考えるという事は良くありますが、思い出の詰まった家の処分はしたくないと考える方も多くいらっしゃると思います。
現状、空き家が多く社会問題となっています。平成26年に空家等対策の推進に関する特別措置法が制定されました。
すぐに売却しない家は、どんどん劣化して住めなくなってしまいます。
住まなくても、固定資産税など税金がかかり、植栽などの伐採に手間もかかります。
リフォームをして貸すという手段もあります。
資産を活かす提案もしますので、お気軽にご相談ください。